Война на съседи: Как да защитим правата си при възникнал конфликт в етажната собственост?
Война на съседи: Как да защитим правата си при възникнал конфликт в етажната собственост?
Статистиките сочат, че повече от три четвърти от жилищните сгради в България са на възраст над 30 години, а липсата на системна поддръжка, съчетана с разминаването в навиците, разбиранията и доходите на обитателите, често превръща етажната собственост в арена на тежки междусъседски конфликти, които могат да доведат до невъзможност за ефективното стопанисване на сградата. Специалистите от дигиталната платформа Imamadvokat.bg разясняват правните механизми, регламентирани в Закона за управление на етажната собственост и Закона за собствеността за разрешаване на най-често срещаните спорове.
Един от най-често срещаните проблеми във всеки вход e събирането на месечните такси за текуща поддръжка и вноските за фонд „Ремонт и обновяване“. Всеки собственик е задължен по закон да участва в необходимите разноски съразмерно със своя дял в общите части, като отказът от това задължение би могъл да води до санкциониране. Когато даден съсед системно отказва да плаща, останалите собственици не са длъжни да поемат разходите му за своя сметка, нито да влизат в безкрайни словесни пререкания. След като Общото събрание определи размера на вноските и даде срок за плащане, който по закон е 14 дни от оповестяването на решението, ако не е указан друг, управителят разполага с правото да се обърне директно към Районния съд.
Чрез подаване на заявление за издаване на заповед за изпълнение по чл. 410, ал. 1 от Гражданския процесуален кодекс (ГПК), етажната собственост може бързо да се снабди с изпълнителен лист въз основа на решението и финансовите си документи, без да е необходимо воденето на бавно и продължително исково производство. Чрез държавен или частен съдебен изпълнител се извършва цялостно проучване на имущественото състояние на некоректния съсед чрез справки в НАП, НОИ, банките и имотния регистър. За събиране на сумите могат да се налагат запори върху банкови сметки, удръжки от трудови възнаграждения (в рамките на предвидения от закона несеквестируем минимум), както и възбрани върху недвижими имоти, включително върху самия апартамент в сградата.
Експертите предупреждават управителите да не протакат подобни процедури с години. За текущите вноски за вход важи кратката тригодишна погасителна давност, тъй като те представляват периодични плащания, а законната лихва за забава започва да тече веднага след настъпване на падежа или датата, на която задължението е станало изискуемо. Пропускането на тригодишния срок, в който да се предприемат действия за събиране на задължението, крие риск длъжникът да се позове на изтекла давност, което да му позволи да не заплати изисукуемата сума за вноски към етажната собственост. Интересно е, че в други държави като Испания например, са предвидени допълнителни санкции към длъжниците освен финансовите такива- те губят правото си на глас в Общото събрание доизчистване на дълга, докато у нас те запазват това право, но носят пълна имуществена отговорност.
Конфликтите за нарушаване на тишината, замърсяване и неспазване на общия ред също намират своята нормативна рамка чрез Правилника за вътрешния ред, който Общото събрание на всяка етажна собственост задължително приема. Когато някой от съседите редовно нарушава спокойствието или създава рискови ситуации, Управителният съвет на сградата има правомощието да състави официален констативен протокол. Документът се изготвя в два еднообразни екземпляра, като единият се връчва на нарушителя, а вторият се препраща към районната или общинската администрация. Въз основа на тези данни кметът на общината или упълномощено длъжностно лице издава наказателно постановление, с което на системния нарушител се налага парична глоба по Закона за административните нарушения и наказания.
В най-драстичните хипотези законът предвижда и крайна защитна мярка-принудително изваждане от сградата по реда на чл. 45 от Закона за собствеността за срок до три години. Тази мярка е приложима, когато собственик, ползвател или обитател използва жилището си по начин, който излага имота на опасност от пожар или значителни повреди, или систематично нарушава решенията на събранието. За да бъде изведен нарушителят обаче следва да бъде спазена стриткна процедура: домоуправителят трябва първо да му отправи официално писмено предупреждение за преустановяване на поведението. Едва след като нарушителят получи такова предупреждение и не се съобрази с него, Общото събрание може да гласува за извеждането му от сградата, като за това се изисква квалифицирано мнозинство от най-малко 75 на сто от собствениците на идеални части в сградата (след приспадане на дела на засегнатия нарушител). Подобна мярка е позната и в държави като Австрия, където при груби системни нарушения съдът дори предвижда право за останалите съседи да изкупят обекта на изгонения.
Не по-малко ожесточени са и споровете около стълбищата, междинните площадки, покривите и избените помещения, които често биват самоволно преграждани или използвани за складиране на лични вещи. Общите части са неделима съсобственост по силата на закона и нито един собственик не може да променя тяхното предназначение или да ги ползва като лично складово пространство без изричното съгласие на останалите. В такива случаи всеки съсобственик разполага със самостоятелно правно средство да защити интереса си- той може лично, без да изисква одобрение от Общото събрание или управителя, да заведе съдебен иск по чл. 108 или чл. 109 от Закона за собствеността за преустановяване на неоснователното вмешателство и възстановяване на свободния достъп до общата вещ.
Когато напрежението възниква не от поведението на отделен съсед, а от самите решения на входа, законът осигурява правна защита срещу евентуално незаконосъобразни актове. Ако собственик установи, че заседанието е свикано без спазване на изискуемата
покана и срокове, без необходимия законов кворум или че гласуваните решения нарушават нормативните изисквания, той може да оспори тези актове пред съда. За целта се подава молба до компетентния районен съд в преклузивен срок от 30 дни след оповестяването на решението на Общото събрание, а в случай че се атакува незаконосъобразен акт или разпореждане на управителния съвет, срокът за съдебна намеса е значително по-кратък – едва 14 дни. По този начин съдебният контрол гарантира, че решенията на мнозинството не могат да прераснат в произвол спрямо отделните обитатели.
Законодателството предоставя достатъчно широк набор от правни механизми за справяне със съседските спорове- от бързото събиране на задължения по съдебен ред през административните глоби, до крайната мярка по извеждане от имота. Въпреки това практиката категорично доказва, че институциите и съдът са последна инстанция, която често изисква време и разходи. Най-устойчивото решение срещу междусъседските войни остава навременният диалог, активното участие в общите събрания и спазването на правилата за вътрешен ред, защото добрата поддръжка на общите части не само гарантира спокойствие, но и пряко запазва стойността на собствения имот. Въпреки това специалистите от Imamadvokat.bg съветват, когато е налице спор, който не успявам да уредим чрез диалог, да се обърнем към опитен адвокат, който да ни консултира, за да си спестим време и излишни разходи. Платформата Imamadvokat.bg предоставя достъп до голям брой специалисти в областта на вещното право, които могат да ни консултират запазвайки си час за физическа консултация или директно през платформата чрез услугата онлайн консултация.