Как да поделим най-лесно съсобствен имот?

Делбата на имот е сред най-честите житейски ситуации, в които ни се налага да

разплитаме сложни имуществени и лични отношения. Независимо дали става дума за

наследство, развод или прекратяване на съвместна инвестиция, моментът, в който пътищата

ни се разделят, изисква и ясно разграничаване на собствеността.

Когато общото право на собственост вече тежи на съсобствениците, законът дава

ясен изход – прекратяване на съсобствеността. Тук обаче идва големият въпрос: ка най-

лесно можем да прекратим съсобствеността като си спестим време, финансови ресурси и

главоболия?

Най-изгодният, бърз и спестяващ нерви вариант безспорно е постигането на спогодба

за доброволна делба. Тя се реализира изцяло по извънсъдебен ред и позволява на страните

сами да определят правилата.

Процедурата изисква сключването на договор, в който детайлно се описва кой какво

получава. Когато става въпрос за недвижими имоти (или движими вещи на стойност над 50

лв.), Законът за собствеността (чл. 35) е категоричен: договорът задължително трябва да

бъде сключен в писмена форма с нотариална заверка на подписите. Важно е да се подчертае,

че веднъж извършена ли е доброволната делба, съсобствеността е окончателно прекратена.

От този момент нататък иск за съдебна делба е абсолютно недопустим.

На практика обаче съгласието за доброволна делба се постига трудно. Често някой

от съсобствениците смята, че заслужава по-голям дял, или просто отказва да съдейства.

Преди да се впуснете в тежки съдебни процедури, адвокатите на imamadvokat.bg съветват

да предприемете една ключова стъпка: изпращане на нотариална покана. Изпращането на

нотариална покана е стратегически ход, защото показва на другата страна, че намеренията

ви са сериозни и че следващата стъпка е съдът. В поканата се определя ясен ден, час и

нотариус, при когото страните да се явят за подписване на договор за доброволна делба. Ако

съсобственикът не се яви или откаже да подпише, вие разполагате с констативен протокол

от нотариуса. Това е писмено доказателство пред съда, че сте били добросъвестни и сте

изчерпали извънсъдебните възможности.

Ако доброволният опит се провали, всеки съсобственик има право на иск за съдебна

делба по чл. 34 от Закона за собствеността. Съдебната делба обаче е сред най-бавните и

скъпи производства. Тя преминава през две фази (допускане и извършване) и често отнема

години.

Тук идва и най-актуалната и важна промяна в Гражданския процесуален кодекс

(ГПК), която всеки трябва да знае. Законът вече въвежда задължителна информационна

среща по медиация (чл. 140а, ал. 1 от ГПК) за определен кръг дела, сред които попадат и

голяма част от имуществените спорове.

Тази информационна среща по медиация означава, че съдът задължително ще насочи

страните към първа безплатна среща с медиатор в специалните съдебни центрове. Целта е

държавата да стимулира хората да се споразумеят, вместо да водят изтощителни дела. Ако

благодарение на медиацията страните постигнат споразумение по вече висящото съдебно

дело, ГПК предвижда връщане на до 70% (а в някои случаи при споразумение в съдебен

център дори до 85%) от внесената държавна такса. За имотни спорове, където таксите се

изчисляват върху пазарната стойност, това означава спестяването на хиляди левове.

Искът за делба е крайно средство. Независимо дали ще заложите на нотариална

покана или ще преминете през задължителната законова процедура по медиация в съда,

опитът за споразумение винаги работи във ваша полза.

Ако обаче не успеете да постигнете споразумение, искът за делба е правното

средство, което може да ви помогне да постигнете справедливо удовлетворение на интереса

си. Важно е да се отбележи, че този иск не се погасява по давност и може да бъде предявен

винаги от някой от съделителите. Правен интерес от предявяването на такъв иск има

съсобственик, но също така и лице, което не е съсобственик към момента на предявяване на

иска, но при съединяването на този иск с друг, придобива това качество. Такава хипотеза ще

е налице ако например наследник предяви иск за унищожаване на завещание и заедно с него

и иск за делба на имота, който след унищожаване на завещанието ще се превърне в

съсобствен. Съсобствеността по повод на предявения иск може да е възникнала въз основа

на различно правно основание: правна сделка, наследяване по закон или по завещание.

Искът се предявява от един от съсобствениците, но всеки от останалите съсобственици

автоматично се конституира като ответник по иска. И ищецът или ищците и ответникът или

ответниците са задължителни другари в процеса и ако някой от тях не е участвал, съдебното

решение ще бъде недопустимо. Съдът следи служебно дали всички надлежни страни са

конституирани в производството.

Производството се състои от две фази- фаза по допускане на делбата и фаза на

осъществяване на делбата. Във фазата по допускане съдът се произнася с решение между

кои лица, за кои имоти ще се реализира делбата и какви са дяловете на съсобствениците. В

производството по реализиране на делбата на практика се извършва самото поделяне на

имота като същевременно се уреждат евентуални сметки между съделителите ако такива са

на лице. В тази фаза могат да бъдат предявени искове са подобрения от някой от

съделителите по отношение на делбения имот; ползи от съсобствен имот, от които някой от

съделителите е лишен; увеличаване на стойността на наследството в следствие на действия

на някой от съделителите и др. И в двете фази всеки съделитетел носи доказателствена

тевест по повод на установяването на изгодните факти за него, които ще обосноват

определянето на определен дял в негова полза. Производството се реализира пред районния

съд по местонахождение на недвижимия имот съгласно чл. 278 от ГПК. В случай, че може

да бъде извършено реално разделяне на недвижимия имот, съдът съставя разделителен

протокол, в който се описва каква част и какво точно получава всеки съделител. С влизането

в сила на разделителния протокол, делбата приключва и съсобствеността е прекратена.

В имотните спорове всяка грешна стъпка струва скъпо. Вместо да рискувате

правата си с прибързани действия, вземете нещата в свои ръце и изградете силна

стратегия с помощта на правилния специалист. Ако сте изправени пред сложен казус със

съсобствен имот, консултирайте се с адвокат в imamadvokat.bg, за да защитите

интересите си максимално ефективно.